今回のテーマは、
『自営業と住宅ローン 家を買うなら注意しておきたい点』です。
自営業って、住宅ローンに通りにくいイメージがあります。
まあ、実際にそうなんですよね・・・これが。。
ちゃんと稼いでいて、確定申告をして、長年生計を立てられていてもなお、厳しい場合もあります。
ここでは、我が家の経験を踏まえて、自営業と住宅ローンについて書いてみました。
自営業が住宅ローンを組む際に気をつけておきたいこと
- 当然ながら確定申告して税金を納めておくこと
- 過去三期分の所得が大事
- 経費や所得控除を引いた所得を見られる
- 伴侶が会社員ならそちらで契約も視野に
- 自営業になる前に住宅ローンを組むのも手
- すべて現金で購入というのも手
1.当然ながら確定申告して税金を納めておくこと
まずは、毎年、確定申告をしていない人は、住宅ローン審査の土俵にも上がることができません。
自営業には、会社員のように給与明細もありませんし、源泉徴収票なども出ません。
ですので、確定申告を毎年確実にして、銀行の住宅ローン担当者に『所得』を提出する必要があります。
2.過去三期分の所得が大事
銀行に住宅ローンを申し込む場合は、過去三期分の所得金額必要になります。
売上ではなくて、『所得』というのがミソです。
所得は売上から、経費や控除などを差し引いた金額になります。
フラット35の場合は、1期分でOK。
自営業になって間もない方は、最低でも1期は頑張って、結果を出す必要があります。
銀行の住宅ローンの場合は、過去三期分の所得の提出が必要です。
3.経費や所得控除を引いた所得を見られる
住宅ローン審査は、最初に銀行のローン担当者が審査をして、その後、住宅ローンの保証会社が審査、という流れが一般的のようです。
ここで、注意したいのが、何年も継続的に利益を出して、その利益をもとに生活をしている自営業者でも、直近の３期分しか評価の対象にならないということ。
しかも、ある一定の『所得』を上げておかないと、ローン審査は極めて通りにくいということです。
ある不動産会社の担当者によると、所得が300万から500万ぐらいないと厳しいとか。
でも、実際には自営業の場合は、経費や所得控除などを差し引くと、もっと所得は低くなる（所得が300万円以下）場合も多く、それが、自営業の住宅ローンの審査にとってネックになるのは間違いのないことです。
せっかく税金の勉強をして、節税できている人にとっては、住宅ローン審査は鬼門になる場合があります。
4.伴侶が会社員ならそちらで契約も視野に
自営業の方は、上記のような理由で、住宅ローンに通りにくい場合があります。
そんな時は、奥さん名義で住宅ローンを組むのも手です。
ただし、奥さんが会社員であることが条件です。
パートなどでは厳しいでしょう。
奥さん名義で住宅ローンを組む場合は、当然ながら、奥さんの勤続年数や、
年収などの証明が必要で、手続きは通常の住宅ローンと変わりません。
ただし、住宅の持ち主が奥さん名義になることや、奥さん名義なので、自営業本人は住宅ローン控除を受けられません。
（奥さん側で住宅ローン控除は受けられます。但し中古物件は受けられないこともあるので注意が必要。）
また、団体信用生命保険（ローンの借り主が亡くなった場合のローンの支払いの義務がなくなる保険）は、奥さんの方になるので、万が一、旦那さんが先に亡くなった場合、奥さんが一人でローン返済をしなければならなくなり、奥さんに負担が重くなってしまうということも考えられます。
そのために、他に旦那さん側は生命保険などに加入しておいた方が良いかもしれません。
5.自営業になる前に住宅ローンを組むのも手
このように、自営業は住宅ローンを組むのに障壁が多いため、起業する前、つまり会社員時代に住宅ローンを組んでおくというのも手です。
起業を始めたばかりの場合、売上がどれ位で、利益がどれほど出るかの予想が立ちません。
そんな状況ですから、銀行は融資をしてくれるはずもないですね。
（できる方もおられるかもしれません）
ですから、銀行から住宅ローンの融資を受けるなら、起業する前のサラリーマンの給与明細、源泉徴収を利用して借りるのが良いです。
サラリーマンは、自営業に比べて圧倒的にローンが通りやすいです。
会社員を辞めて自営業になるの前に、住宅ローンを組んでおけば、後で苦労することはないと思います。
ただし、返済の苦労はあると思いますが。
6.すべて現金で購入というのも手
知り合いの自営業の方は、住宅ローンに通らなかったと嘆いていました。
その方は、『もう現金を貯めて買うしかないかな』と仰っていました。
正直、現金で数千万円も貯めるのは至難の業ですが、本当に家を購入したい場合は、儲かったお金で、現金払いするのも『なくはない』と思います。
比較的安い中古物件を購入して、リフォームするというのも手ですね。
まとめ
正直なところ、自営業が住宅ローンで不利なのは理不尽なことだと思います。
ずっと黒字決算を続けていても、所得金額が少ないと銀行は貸し渋るようです。
黒字が良いというわけではなくて、とにかく、所得金額が大事なようです。
日本はサラリーマン社会。
なかなか自営業は肩身の狭い存在です。
でも、実際に貸してくれる銀行もあるので、諦めずに探してみましょう。
ただし、クレジットカードや税金の滞納、車のローンなどがある場合は審査に落ちる場合もあるので、その点も注意が必要です。